Grundsätzlich trägt der Käufer eines Grundstücks auch die Erwerbsnebenkosten. Verpflichtet sich jedoch der Verkäufer dazu, dem Erwerber diese Nebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer selbst. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.
Der entschiedene Fall
Im Streitfall wurde im Kaufvertrag u.a. geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Grundbucheintragung erstatten muss. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er die Änderung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids. Sowohl der Einspruch als auch die Klage vor dem Finanzgericht Sachsen blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof hob die Vorentscheidung jedoch auf und verwies die Sache an das Finanzgericht zurück.
Anmerkungen und Praxishinweise
Für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Sofern der Erwerber die Erwerbsnebenkosten tragen muss, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, da er diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums schuldet.
Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs kann im umgekehrten Fall nichts anderes gelten. Hier wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Erstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises, sodass der vereinbarte Kaufpreis um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern ist. Dabei kann der Anspruch mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden.
Dies gilt jedoch nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet, da sie ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht beeinflusst. Hier wäre es günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein geringerer Kaufpreis vereinbart wird.
Das Finanzgericht muss nun klären, ob die bestandskräftig gewordene Steuerfestsetzung noch geändert werden kann. Hier wird es u.a. darauf ankommen, ob dem Erwerber ein grobes Verschulden daran zuzurechnen ist, dass die genaue Zusammensetzung und die Höhe des Erstattungsanspruchs dem Finanzamt erst nachträglich bekannt geworden sind (BFH-Urteil vom 17.4.2013, Az. II R 1/12).