Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin hat jüngst einige Zweifelsfragen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten beantwortet. Dabei ist sie auch auf die Frage eingegangen, ob bei der 15 %-Grenze auf das gesamte Gebäude oder die einzelnen Gebäudeteile abzustellen ist.

Zum Hintergrund: Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Demzufolge können diese Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden.

Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin weist angesichts der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs darauf hin, dass bei der 15 %-Grenze grundsätzlich auf das Gebäude insgesamt abzustellen ist, da beim Erwerb des bebauten Grundstücks ein einheitliches Wirtschaftsgut vorliegt.

Beispiel: Unmittelbar nach dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses wird nur die vermietete bzw. zu vermietende Wohnung anschaffungsnah renoviert. Die beiden anderen Wohnungen werden vom Eigentümer selbst oder von seinen nahen Angehörigen unentgeltlich zu Wohnzwecken genutzt. Bezogen auf das gesamte Gebäude liegen die Aufwendungen unter der 15 %-Grenze. Erfolgt ein Vergleich hingegen nur mit dem anteiligen Kaufpreis der vermieteten Wohnung, ist die 15 %-Grenze überschritten.

Lösung: Die Prüfung ist gebäudebezogen vorzunehmen, sodass keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen.

Beachten Sie: Bei dem Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in einem Gebäude ist hingegen bereits zivilrechtlich stets von unterschiedlichen Wirtschaftsgütern auszugehen – und zwar unabhängig vom Nutzungs- und Funktionszusammenhang. In diesen Fällen ist die 15 %-Grenze somit jeweils auf die einzelne Wohnung anzuwenden (Senatsverwaltung für Finanzen Berlin, Verfügung vom 20.11.2012, Az. III B S 2211 – 2/2005).