Modernisierungsaufwendungen an gebrauchten Immobilien sind als Anschaffungskosten – und damit nicht als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen – zu behandeln, wenn der Ausstattungsstandard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen und Fenster) angehoben wird.

Bei unterschiedlicher Gebäudenutzung hat eine getrennte Qualifizierung der Aufwendungen als Anschaffungskosten oder Erhaltungsaufwendungen zu erfolgen. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist diese Beurteilung für jede Nutzungseinheit eines Gebäudes, also etwa für Wohn-, Büro- und Betriebsräume, getrennt vorzunehmen. Dabei kann z.B. die Funktionstüchtigkeit (Betriebsbereitschaft) von Geschäftsräumen im Erdgeschoss anders zu beurteilen sein als bei in den Obergeschossen belegenen Büro- und Wohnungseinheiten.

Hinweis: Nach der gesetzlichen Regelung gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes seit 2004 auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwendungen können nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten angesetzt werden (BFH-Urteil vom 18.8.2010, Az. X R 30/07).